近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，卯怎么读，卯足劲是什么意思解释而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dò卯怎么读，卯足劲是什么意思解释ng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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