万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí之字是什么结构的字，近字是什么结构)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感之字是什么结构的字，近字是什么结构叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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