OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)选择复句例子十个，选择复句例子5个目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张选择复句例子十个，选择复句例子5个江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历(选择复句例子十个，选择复句例子5个lì)的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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