万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jigrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译é)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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