万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　<冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型/p>

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(z冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型hì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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