OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基太深是一种什么体验，太深是不是不好本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就回太深是一种什么体验，太深是不是不好调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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