万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

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　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)junk food 可数吗，junk food是单数还是复数续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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