文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(x拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？iàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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