5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企绥化去年疫情 绥化是几线城市(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这(绥化去年疫情 绥化是几线城市zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(绥化去年疫情 绥化是几线城市xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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