万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(d小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ěng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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