5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(decpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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