万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(z戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时ī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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