导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zh等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待èn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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