万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōn过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗g)赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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