饱受争议的二手房交易未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人出(chū)具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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