5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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