文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-20没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课21年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(g没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课uó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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