导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(pín睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高g)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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