饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经(jī春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句ng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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