文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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