近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目传颂和传诵是什传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思么意思区别，传颂和传诵的意思相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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