万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(q少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字uán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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