5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思