近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REI母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理Ts分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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