5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOPa5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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