文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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