OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第(dì)一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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