导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(b非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么ù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(mi非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么àn)积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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