导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(y三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹ǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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