5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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