万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zh模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗ōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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