近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REI睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高Ts二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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