万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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