近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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