OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思dù)，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心(xīn)。”

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