近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多最多人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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