OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(紫菜是不是海鲜lì)与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联紫菜是不是海鲜合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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