导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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