OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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