5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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