万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗;'>当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pě当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗ng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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