万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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