5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思(de)概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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