万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhà苏三起解的故事，苏三起解的故事简介i)权的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，苏三起解的故事，苏三起解的故事简介那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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