近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(y聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗ì)投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(d聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗ǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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