一线城市，也不(bù)端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)取消(xiāo)二手房指(zhǐ)导价的(de)消息在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么这么重(zhòng)要？首先二手房(fáng)指导价(jià)被称为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一(yī)个还(hái)在“认真”实施这条政策(cè)的城市(shì)，最后深(shēn)圳是房价前(qián)三(sān)的核心城(chéng)市。所以，深圳的(de)一(yī)举一动都具有风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手房(fáng)指导价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利于全国(guó)楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳(zhèn)疯(fēng)传(chuán)“二手房指导价”正式结束。传言(yán)称(chēng)：二手房贷(dài)款不按官(guān)方参考价（指导价），银(yín)行(xíng)核定房价(jià)以(yǐ)网(wǎng)签备案价(jià)和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变成(chéng)了“参考(kǎo)价”。

　　易居研究院研究总监严跃进认(rèn)为，本次(cì)政策(cè)大(dà)概率(lǜ)为真，更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为银行贷款(kuǎn)等(děng)领域(yù)按照新(xīn)的(de)规则(zé)进行，但不(bù)会出台正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房指导价横(héng)空(kōng)出(chū)世。当时，深圳一(yī)口(kǒu)气公布了全市3595个(gè)小区的参(cān)考价，很多(duō)南山、福田、宝安中心区的(de)高价盘，直接按(àn)照当(dāng)时的市(shì)场价打(dǎ)了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指导价来计算(suàn)首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历(lì)了这两年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导(dǎo)价(jià)打七折即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需(xū)要全(quán)款支付的部分(fēn)，实际首付去到了510万，相(xiāng)当(dāng)于(yú)首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这(zhè)直接让大(dà)批量买家，失去了购房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房(fáng)参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续(xù)跟进。事实也确(què)实证(zhèng)明了(le)，这条政策(cè)的(de)“核弹”级(jí)别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居(jū)客(kè)的(de)统计(jì)，实施二手房指导价的(de)10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其(qí)他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出(chū)了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研究中心(xīn)数据显(xiǎn)示：成交量上(shàng)，二(èr)手房指导价出台当年，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发布当月相比，如今二(èr)手房挂(guà)牌价(jià)低于及接近参考(kǎo)价的(de)房源占比大幅增加。2023年(nián)一季(jì)度，深圳(zhèn)各区(qū)二手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低(dī)于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深(shēn)切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三(sān)年前高(gāo)杠杆(gān)买了(le)2套华润城(chéng)，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买(mǎi)家(jiā)的实际(jì)购房成(chéng)本高达20万/平(píng)，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到(dào)了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创下多年新低(dī)，学(xué)区房神话不再，房(fáng)产中介的日子难(nán)过，投(tóu)资客挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在(zài)稳楼市(shì)的(de)基调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导(dǎo)价的城市陆陆续续低(dī)调退出(chū)，目前只有深圳还是(shì)最(zuì)后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市也不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在房山区试点多子(zi)女家庭和职住平衡(hé麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁ng)家庭购房支持政策。上海也考虑(lǜ)予(yǔ)以多孩家(jiā)庭在新房(fáng)计分(fēn)制度政策(cè)上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城(chéng)市商品住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房价格(gé)仍然是同(tóng)比去年(nián)依(yī)然(rán)是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥(féi)等(děng)城市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上(shàng)面可能更急。3月份(fèn)，两(liǎng)部(bù)门联合发文(wén)，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易(yì)，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业(yè)要发挥国(guó)民(mín)经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作(zuò)用。回归(guī)到常识，从字面理解一下这(zhè)两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小船不(bù)就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一(yī)大波正在路上...

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