5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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