近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％5公里是多少米 5公里是多少步以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中5公里是多少米 5公里是多少步披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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