文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(sh六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思ì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思rong>20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。