5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句)测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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